vente sur plan algerie

L’achat d’appartement sur plan ou vente sur plan en Algérie

Acheter sur plan c’est le fait d’acquérir un logement auprès d’un promoteur immobilier alors que sa construction n’est toujours pas achevé. Voici quelques éléments importants à avoir en tête avant de se lancer à la recherche d’une promotion immobilière en Algérie.

Éléments à prendre en compte lors d’un achat en VSP

  • Agrément :
    Seul un promoteur immobilier peut faire de la VSP et “nul ne peut se prétendre de la qualité de promoteur immobilier ni exercer cette activité s’il n’est pas titulaire d’un agrément […]” (article 4 de la loi 11-04). Si vous comptez acheter en VSP assurez vous donc dès le début de vos recherches que le promoteur qui vous intéresse est bien inscrit au tableau national des promoteurs immobiliers dont voici une liste sur le site du ministère de l’habitat :  http://www.mhuv.gov.dz/Fichiers/Promoteur_Immobilier/Promoteur_Agrement_6M27.02.html
  • Fond de garantie :
    Outre l’agrément, l’une des premières étapes du futur acquéreur consiste à s’assurer que le promoteur ait bien souscrit à une assurance sur son projet auprès du Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la Promotion Immobilière (FGCMPI) qui garantit le remboursement des sommes avancées par l’acquéreur par exemple “en cas d’escroquerie, de faillite ou de décès du promoteur (personne physique), sans reprise du projet par ses héritiers, disparition constatée du promoteur par une autorité judiciaire ou administrative”. Cette assurance est en effet une obligation légale pour pouvoir signer un contrat de VSP. Consultez le lien suivant pour obtenir la liste des projets concernés par wilaya : https://www.fgcmpi.org.dz/?-Projets-Garantis- .
    Attention certains promoteurs ne prennent pas l’assurance sur l’ensemble des blocs d’une résidence dès le début de la construction. Vous ne pourrez donc pas obtenir de contrat chez le notaire tant que le bloc où se situe l’appartement que vous voulez acheter n’est pas assuré.
  • Permis de construire :
    Le promoteur doit bien sûr nécessairement détenir un permis de construire pour son projet. Vous pouvez vous rendre chez les services techniques de la mairie pour confirmer les caractéristiques du projet (nombre d’étages, sous-sol ou autre information).
  • Acte de propriété du terrain :
    Vous pouvez aussi vous rendre au niveau de la conservation foncière pour obtenir des informations sur le terrain du projet pour vous assurer par exemple que le promoteur détient bien l’acte de propriété de l’ensemble du terrain qu’il prétend détenir notamment pour des éventuels extensions autour de la résidence.
  • Copropriété, charges, administration du bien :
    Plusieurs autres obligations importantes incombent au promoteur dont celles indiquées dans les articles 61 et 62 de la loi N° 11-04 :
    – “Le promoteur est tenu d’élaborer un règlement de copropriété […]. Il doit, notamment, préciser les charges et obligations auxquelles s’engagent les acquéreurs […].”
    – “Le promoteur a l’obligation d’assurer ou de faire assurer l’administration du bien, pendant une durée de deux ans à dater de la vente de la dernière fraction d’immeuble concerné”. Concrètement tant que le promoteur n’a pas vendu tous ses biens (appartements, locaux, garages…), cette durée de gestion par le promoteur ne démarre pas. Après les deux ans, ce dernier transfère la responsabilité de cette gestion aux résidents ou à l’organisme qu’ils auront désigné pour l’accomplir.

Faire la différence entre un contrat de vente sur plan (عقد البيع على التصاميم) et un contrat de réservation (عقد الحجز)

Il existe deux types de contrats possibles dans la vente sur plan :

Contrat de vente sur plan :

  • Vous être propriétaire au moment de la signature du contrat 
  • Pour finaliser l’achat vous devez vous rendre chez le notaire avec le promoteur et un témoin pour signer le contrat
  • Le paiement s’effectue au fur et à mesure de l’avancement des travaux 


Contrat de réservation :   

  • Vous n’achetez que la réservation (le fait d’acheter plus tard)
  • Vous devez verser au promoteur une avance ne dépassant pas 20% du prix de vente final
  • L’avance sera gardé dans un compte du FGCMPI et ne sera débloqué qu’à la livraison du bien
  • Pour finaliser l’achat vous devez vous rendre à la fin des travaux chez le notaire avec le promoteur et un témoin pour signer le contrat de vente.

Éléments qui doivent être présents dans le contrat :

La loi impose que certains éléments soient présents dans le contrat à savoir :

  • L’identification du promoteur et de l’acquéreur 
  • Les différents éléments justifiant l’obtention du permis de construction par le promoteur ;
  • Un état descriptif des caractéristiques du logement ;
  • Définir les délais de livraison et les pénalités en cas de retard
  • Le prix du bien à acquérir et les conditions pouvant le changer;
  • Les modalités de paiement ;
  • Les garanties données par le promoteur à l’acquéreur en contrepartie des avances et paiement par tranches
  • Les conditions et les modalités de rupture ou résiliation du contrat 
  • Les modalités de révision du prix si la clause existe

Attention à bien lire et surtout comprendre ce que chaque clause implique notamment les conditions de résiliation du contrat ou encore ce qui peut engendrer une révision des prix.

 

Rupture du contrat

Concernant la rupture du contrat, l’article 32 de la loi n° 11-04 stipule les points suivants :

  • La rupture du contrat peut intervenir à tout moment au cours de la réalisation du projet immobilier :
  • à la demande de l’une des parties avec l’acceptation de l’autre ; 
  • à la demande du réservataire, auquel cas le promoteur immobilier bénéficie d’une retenue à hauteur de quinze pour cent (15%) du montant de l’avance versée;
  • à la demande du promoteur, en cas de non-respect, par le réservataire, de ses engagements et après deux (2) mises en demeure notifiées par huissier de justice, d’une durée d’un mois chacune, en l’absence d’une réponse.

On peut compléter ce dernier point avec l’article 53 qui indique que si le réservataire ne paye pas deux tranches consécutives le contrat peut être résilié après deux mises en demeures.